Art.6 Parametri urbanistici
6.1. Al fine di individuare correttamente le caratteristiche quali quantitative degli interventi operabili sul territorio comunale, sono assunti nel PRG, e in tutti gli strumenti di esecuzione del medesimo, i parametri urbanistici, le relative definizioni e gli eventuali criteri di misurazione indicati nel presente articolo.6.1.1 Dc/l/s = Distanza fra le costruzioni (Dc), dai confini del lotto (Dl) o dai cigli stradali (Ds). In tutto il territorio comunale devono essere osservate le disposizioni sui vincoli di distanza fra le costruzioni e dai cigli stradali, previste nel DM 1444/68 e nel DM 1404/68, fatta eccezione per i casi espressamente indicati nel regolamento edilizio e nelle NTA, nonché per le distanze fra autorimesse private ed altre costruzioni di cui siano pertinenza. Le misure vanno eseguite rispetto ai muri di perimetro degli edifici, escludendo gli aggetti aperti non sostenuti al suolo, con profondità non superiore a metri 1,50, come sporti di gronda, balconi, tettoie, scale aperte ed escludendo inoltre dalla verifica della distanza tra fabbricati gli interrati con estradosso del solaio non superiore a m 0,80 dal piano di campagna.
6.1.2 H max = Altezza massima (in piani abitativi o in m). L’altezza indicata attraverso il numero dei piani non può comunque superare, fra il piano di spiccato e l’intradosso del solaio di copertura, le quote calcolate come segue (in metri): 0.85 +(0.50+3.00) × n, dove "n" è il numero dei piani previsti. Sono esclusi i volumi tecnici.
6.1.3 If = Indice di densità fondiaria (in mq/mq). È il rapporto massimo ammesso tra la superficie lorda d'uso(Sl) e la superficie fondiaria(Sf) asservitavi.
6.1.4 It = Indice di densità territoriale (in mq/ha oppure in mq/mq). È il rapporto massimo ammesso tra la superficie lorda d'uso (Sl) e la superficie territoriale (St) coinvolta dall'intervento, inclusi gli spazi di pubblica circolazione, le aree sottoposte a vincolo pubblico o di culto e i corsi d'acqua, coperti e scoperti.
6.1.5 Na = Numero convenzionale delle stanze o degli abitanti (numero naturale). È il rapporto tra l'area della superficie totale lorda d'uso (Sl) e quella convenzionalmente attribuita alla stanza stessa pari a 33,3 mq.
6.1.6 Rc = Rapporto di copertura (in %). È il rapporto massimo ammesso tra l'area della superficie coperta (Sc) da costruzioni e l'area della superficie fondiaria (Sf) asservita alle costruzioni stesse.
6.1.7 Ro = Rapporto di occupazione del sottosuolo (in %). È il rapporto massimo ammesso fra l'area occupata nel sottosuolo dalla costruzione (compresa l'area sottostante il fabbricato fuori terra) e l'area della superficie fondiaria (Sf). Non è comunque soggetta a limitazione l’area sottostante il fabbricato fuori terra.
6.1.8 Sc = Superficie coperta (in mq). È la superficie risultante dalla proiezione sul piano di campagna delle parti costruite fuori terra e delimitate dal perimetro esterno delle murature emergenti con esclusione di:
piani interrati destinati ad autorimesse con estradosso non superiore a 0,80 m dal piano di campagna, purché non presentino aperture che si configurano come vedute e la copertura sia praticabile o sistemata a verde,
parti aggettanti comunque aperte: quali balconi (anche protetti da chiusure stagionali), sporti di gronda,
portici aperti almeno su due lati emergenti per un'area non eccedente il 20% della stessa Sc,
logge, anche rientranti rispetto al profilo della costruzione per non più di m. 2,00, per una superficie non eccedente il 20% della stessa SC.
In caso di costruzioni articolate è assumibile come Sc la media delle aree coperte a ogni piano, calcolate come sopra, a condizione che la maggiore di esse non superi del 25% la massima superficie coperta ammessa.
6.1.9 Sf = Superficie fondiaria (in mq). È la superficie del lotto, cui asservire la costruzione, ovvero la parte residua di St, una volta detratte da quest’ultima gli spazi di pubblica circolazione e le aree da sottoporre ai sensi di legge e delle NTA a vincolo pubblico o di culto. Qualora il lotto sia parzialmente edificato e costituisca unità edilizia al 31/12/93 la verifica dei parametri urbanistici è da eseguire sull'intera superficie fondiaria in base agli indici urbanistici del lotto. Non sono ammissibili asservimenti interzonali che coinvolgano aree omogenee E, definite nella parte 2ª delle NTA, con aree omogenee diversamente classificate.
6.1.10 Sl = superficie lorda d'uso in mq. E' la somma delle aree dei singoli piani della costruzione compresi entro il profilo esterno delle pareti di questa. Eventuali verifiche volumetriche previste da diverse normative saranno effettuate facendo riferimento alla Sl nel rapporto di 1 mq = 3 mc.
Il recupero di spazi interrati o la loro trasformazione in locali agibili è soggetto a concessione edilizia ma non costituisce incremento di SL a condizione che gli interventi vengano effettuati sul patrimonio edilizio esistente alla data di entrata in vigore delle presenti norme.
Sono esclusi dal computo della Sl :
I piani interrati con estradosso non superiore a m 0,80 dal piano di campagna non destinati a qualsiasi attività o esercizio con permanenza di persone, quali cantine, autorimesse, archivi, depositi, eventuali servizi igienici, e servizi tecnologici in genere;
Parti aggettanti, portici e logge come definiti al paragrafo 6.1.8;
Sottotetti o parti di essi non abitabili ne agibili o comunque aventi locali con altezza media ponderale inferiore a mt 2,40;
Volumi tecnici come definiti dal paragrafo 6.1.21 e portici e gallerie di uso pubblico;
Locali accessori delle unità edilizie residenziali, a condizione che le altezze nette interne dei vani non superino mt 2,40, quali cantine, ripostigli, autorimesse, queste ultime nel limite massimo di 1 mq/3,3 mq di Sl residenziale
6.1.11 SM o Sm = Superficie massima o minima di intervento (in mq). È la superficie massima (SM) o minima (Sm) da assegnare a lotti da asservire agli interventi.
6.1.12 St = Superficie territoriale (in ha o mq). É l'intera superficie coinvolta dall'intervento, comprendente, oltre ai lotti da asservire alle singole costruzioni (Sf), gli spazi di pubblica circolazione, le aree sottoposte a vincolo pubblico o di culto e di rispetto e ogni altra parte del territorio, come i corsi d'acqua, che risultasse organica all'intervento stesso. Non sono ammissibili asservimenti interzonali che coinvolgano aree omogenee E, definite nella parte seconda delle NTA, con aree omogenee diversamente classificate.
6.1.13 Costruzioni di interesse storico con grado di protezione I: tutte quelle di interesse storico-artistico così contrassegnate negli elaborati grafici del PRG, nonché le costruzioni o parti di costruzioni tutelate attraverso vincolo istituito in qualsiasi momento ai sensi della legge 1089/39 e successive modificazioni. I contrassegni, che individuano la protezione di I grado negli elaborati grafici del PRG, restano indicativi fino alla trasposizione dei vincoli di tutela nel catasto urbanistico.
6.1.14 Costruzioni di interesse storico con grado di protezione II: tutte quelle di interesse storico-artistico ambientale, così contrassegnate negli elaborati grafici del PRG e secondo eventuali riclassificazioni all'interno del quadro espresso nelle NTA in sede di formazione del catasto urbanistico o, in carenza di questo, previo parere della Commissione Edilizia, ed anche su richiesta motivata del proprietario.
6.1.15 Costruzioni di interesse storico con grado di protezione III: tutte quelle che, pur essendo meno dotate di interesse architettonico, vengono ritenute organiche al tessuto morfologico e/o storico dell’ambiente urbano e pertanto così contrassegnate negli elaborati grafici del PRG e secondo eventuali riclassificazioni all'interno del quadro espresso nelle NTA in sede di formazione del catasto urbanistico o, in carenza di questo, previo parere della Commissione Edilizia, ed anche su richiesta motivata del proprietario.
6.1.16 Tipo edilizio e/o territoriale: l'insieme costituito dagli organismi (per esempio strutturale, distributivo, e/o colturale, infrastrutturale, edilizio) formanti un modello edilizio ripetutamente presente nel patrimonio edilizio storico e/o il carattere di uno specifico paesaggio.
6.1.17 Costruzione atipica: l'unità edilizia che dall'origine o a causa di interventi successivi non appare riconducibile al tipo edilizio.
6.1.18 Aree libere e liberate: aree prive di edificazione, ovvero aree nelle quali il rapporto planivolumetrico non è o non diviene saturo..
6.1.19 Unità immobiliare: ogni parte di immobile autonoma con reddito catastale proprio.
6.1.20 Unità edilizia: struttura insediativa, composta da una o più unità immobiliari, identificabile per l'asservimento della struttura stessa ad un unico lotto o costituente, a giudizio della Commissione Edilizia, un organismo architettonicamente inscindibile.
6.1.21 Volume tecnico: Volume strettamente necessario a contenere quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, di parafulmine, di ventilazione ) ad esclusivo servizio dei fabbricati che non comporti presenza anche discontinua di persone non addette alla manutenzione.
Il volume tecnico non è conteggiabile ai fini dei parametri urbanistici, fatte salve le verifiche delle distanze Dc, Dl, Ds.
Gli impianti tecnologici funzionali alle aziende erogatrici di pubblici servizi, quali cabine di trasformazione elettrica, di decompressione gas, centraline telefoniche, potranno essere installati in tutte le zone. La distanza dai confini è derogabile in caso di dimostrata impossibilità di una diversa localizzazione, previo parere di C.E. che valuterà il corretto inserimento dell'impianto.
6.1.22 Superficie di vendita: è l’area non necessariamente coperta destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature o simili.
Non costituisce superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi. Nel caso di esercizi che hanno ad oggetto esclusivamente la vendita di merci ingombranti, non immediatamente amovibili ed a consegna differita (mobilifici, concessionarie di autoveicoli, legnami, materiali edili e simili) è computata nella misura di 1/10 della Sl quando questa non sia superiore a 2500 mq. e nella misura di ¼ della Sl quando questa sia superiore ai predetti limiti.
6.2 La procedura di deroga alle prescrizioni del P.R.G. e delle N.T.A. è consentita per opere pubbliche o di interesse pubblico.
N.B.: Salvo diverse modalità di intervento e/o prescrizioni dettate dalle N.T.A. del P.T.C. del Parco Regionale del Mincio (approvato con D.G.R.L. n. 7/193 del 28.06.2000 pubblicato sul B.U.R.L., 1° supplemento straordinario al n. 32, del 08.08.2000) a norma dell’ art. 3 comma 2 delle N.T.A. del piano stesso.